Construção e imobiliário - situação recente e perspetivas

1. Questões introdutórias

O presente texto pretende, embora sem a abrangência de um anterior de teor semelhante («Algumas notas sobre a situação dos setores da construção e do imobiliário», de janeiro de 2017), confirmar ou infirmar a evolução das tendências nele evidenciadas, bem como as mais recentes dinâmicas ocorridas nestes setores, particularmente nos anos de 2016 e 2017.

Acresce a abordagem e ou o desenvolvimento de algumas questões novas, tais como o destino dos edifícios, a reabilitação ou a intermediação imobiliária.

Infelizmente, em termos de disponibilização de estatísticas oficiais, as últimas publicadas terminam em 2016 e, em muitas situações, mesmo em 2015. Só em situações raras e relativamente à análise de algumas variáveis, é que se encontram disponíveis informações sobre o ano de 2017.

No texto atrás referido, inventariámos e destacámos, para além de outros aspetos, um conjunto de novos fenómenos e tendências no imobiliário nacional, nascidas, desenvolvidas e acentuadas pelo menos durante os dois anos anteriores ao início de 2017, portanto 2015 e 2016.

De entre elas, julgamos ser de destacar aqui:

- o aumento consistente da procura, das vendas e dos preços de frações de edifícios, particularmente para habitação;

- o importante protagonismo do capital estrangeiro e dos cidadãos estrangeiros individualmente considerados, nas tendências anteriormente referidas;

- a retoma e o incremento pelo sistema financeiro da concessão de crédito à habitação.

2. Traços dominantes da situação do setor da construção civil e das obras públicas

2.1-Peso relativo recente dos subsetores

Em 2015, a repartição da faturação das empresas de construção, em termos do peso dos seus dois grandes subsetores de atividade, era a seguinte: 40,7% na construção de edifícios (com 11,4% nos edifícios residenciais e 29,3% nos edifícios não residenciais) e 59,3% em obras de engenharia civil (33,2% em todos os tipos de infraestruturas de transportes, barragens e sistemas de irrigação, 11% em condutas e linhas de comunicação, 5,4% em instalações e construções industriais e 9,6% noutras obras de engenharia).

Esta repartição da faturação deve ser entendida no quadro da sua forte conjunturalidade, pois que, mesmo atendo à dramática queda da produção de ambos os subsetores (como é bem conhecido, por razões muito diferentes e quase opostas, embora temporalmente diferidas), a queda absolutamente inevitável de construção de edifícios, particularmente edifícios de habitação, conduziu ao aparentemente paradoxal aumento do peso das obras de engenharia (no fundamental obras públicas), mesmo no quadro de uma profundíssima erosão do investimento, particularmente o público, tendência que continuou até aos dias de hoje.

2.2-Produção na construção civil e obras públicas

Os valores do índice de produção na construção (IPC), cujo ano base é 2015 = 100, ajustados dos efeitos de calendário e da sazonalidade, oscilaram entre junho de 2016 e agosto de 2017 em torno de 96,9 para a construção de edifícios e 97,2 para a engenharia civil.

A faturação total das empresas dos dois setores ou atuando simultaneamente nos dois setores, com 20 ou mais trabalhadores ao serviço, atingiu em 2015 os 9 066 milhões de euros.

Face a 2014, houve uma contração de 6,1%, devido fundamentalmente ao decréscimo de 11,8% na engenharia civil, especialmente nas infraestruturas de transporte, barragens e sistemas de irrigação.

De enfatizar a queda de 39,1% nas obras portuárias, canais navegáveis e sistemas de irrigação.

Porém, se o cotejo for feito com o ano de 2011 (ano de entrada da Troika em Portugal), a queda, a preços correntes, foi de 43,4%.

O IPC, embora com ligeiras inflexões conjunturais, tem vindo tendencialmente a crescer, pelo menos desde junho de 2016 até agosto de 2017 (Destaque INE, Índice de produção, emprego e remunerações na construção, 10 outubro 2017).

Por outro lado, desde maio de 2017, que a componente engenharia civil cresce acima da construção total e da construção de edifícios.

Contudo, na construção de edifícios, o valor do índice está sempre abaixo de 100 (de junho de 2016 a agosto de 2017), quando o ano base é 2015, ele próprio de baixíssima produção.

Também o índice das obras de engenharia, exceto em três meses do período, esteve sempre abaixo do valor 100.

Sobre a situação das empresas do setor, é de recordar aqui, por memória, que das 25 maiores empresas de construção e obras públicas que constavam do «rating» de 2006, portanto antes da crise do «subprime» nos EUA, hoje só restam cinco (e não esqueçamos que a resiliência das grandes empresas é bem maior do que as MPME, particularmente as micro e pequenas empresas).

2.3-Evolução do emprego no setor da construção

De agosto de 2016 a agosto de 2017, o índice de emprego na construção, não tem parado de crescer, apresentando sempre taxas de variação homólogas positivas a partir de janeiro de 2017.                                                                                                                                                             

Todavia, os seus valores até esta última data, não conseguem ainda atingir o nível de 100 correspondente ao ano base de 2015.

3. Licenciamento e construção de edifícios

3.1-Finalidades/destinos dos edifícios licenciados e construídos

Embora seja ainda dominante o destino habitação, de entre todos os edifícios concluídos em 2016, com 63,7% do total de edifícios construídos (embora decrescendo sempre no período 2011-2016, exceto neste ano), os outros destinos económicos e infraestruturais dos edifícios concluídos, foram os seguintes, a saber:

            - agricultura e pescas         -   5,15%

            - comércio                           -   4,70%

            - indústria transformadora   -   4,45%

            - Outros destinos                 - 22,00%

Ter ainda em atenção que todos estes destinos (direta ou indiretamente de caráter económico, exceto a habitação) apresentaram-se sempre em crescimento relativo desde 2011.

O facto do peso relativo dos edifícios concluídos e destinados a atividades económicas, infraestruturas e edifícios públicos, terem crescido no período 2011-2016, constituir em si mesmo um aspeto positivo, evidenciado porventura algum dinamismo económico, ele deve, contudo, ser lido com muita prudência, dada a profunda, continuada e imprevisível contração da componente habitacional.

3.2 Dinâmicas recentes no licenciamento e na construção de edifícios

3.2.1-No licenciamento

A partir de 2010 e até 2014 o número de edifícios licenciadas esteve sempre em perda, só se invertendo essa evolução a partir de 2015.

De 2015 para 2016, teve lugar um crescimento de 10,9% do número de edifícios licenciados para construção nova (16 738 edifícios), dos quais 38,8% (6 500) para habitação. Também nesta situação devem ser dominantes os escritórios. 

Já a componente reabilitação, contrariamente ao que poderá ser a perceção comum, dado o verdadeiro frenesim de reabilitação nos centros de Lisboa e Porto nos últimos três anos, teve uma queda de 7,6% em 2016 face a 2015.

De facto, continua, contrariamente ao discurso oficial ou às promessas, programas e projetos permanentemente divulgados sobre esta matéria, a ter lugar uma dinâmica inversa das necessidades, particularmente na perspetiva da reanimação urbana e da atividade económica associada à construção, muito mais até do que via para a resolução da questão da habitação. Este assunto será retomado no ponto 8.

Por outro lado, 61,9% dos edifícios licenciados para construção nova eram destinados a residências com um único fogo, portanto vivendas, facto confirmado pelo tendencialmente cada vez menor peso da construção em altura para o total de habitação no País.

De recordar que, em termos históricos, é profundamente dominante nalgumas regiões do País a unidade construtiva unifamiliar.                                                                                                                                                                

Este facto, abre muito boas perspetivas para a instalação crescente do solar térmico, criando-se excelentes condições para o cumprimento da legislação aplicável.

Em 2016 foram licenciados 17 944 fogos, o que corresponde a um acréscimo de 37,4% face ao ano anterior. Já em 2015 tinha ocorrido um acréscimo de 12,4% face a 2014.

Continua dominante o licenciamento para construção nova para habitação familiar, com 11 372 fogos, e um crescimento de 35,7% relativamente a 2015.

De acordo com dados da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário, nos primeiros oito meses de 2017 foram licenciados 12 347 fogos, dos quais 8 392 (68%) são construção nova e 3 955 (32%) são reabilitação. De entre este total, 47% destinam-se a habitação.

3.2.2-Na construção

Teve lugar um crescimento, de 2015 para 2016, de 9,4% do número de fogos construídos (cerca de 9 800 fogos), 58,8% dos quais se encontravam em edifícios com um só alojamento (vivenda), alteração no quadro da queda do índice de fogos concluídos (ano base 2000: 100), índice sempre em queda desde 2002 (113,4) até 2016 (8,5).

4. Tendências dominantes das dinâmicas de construção de edifícios e de operações imobiliárias

4.1-Dinâmicas na construção a nível regional

Em traços muito gerais, no período 2011-2016, nas regiões com maior dinâmica construtiva, as características de tais dinâmicas, foram e continuam a ser as seguintes, a saber:

            - Dominância da tendência da reconstrução nos municípios de Lisboa e do Porto (em termos de reconstruções concluídas)

            - Dominância da tendência da construção nova no Algarve (em termos de fogos licenciados)

Todavia, estas dinâmicas não podem ser absolutizadas, mas antes conjunturalizadas, dada a sua não estabilidade temporal.

4.2-Dinâmicas das operações sobre imóveis    

Após um longo período de depressão, que, para além da construção, também atingiu a comercialização de imóveis e o seu valor, particularmente os destinados a habitação, começa-se a verificar nos últimos dois a três anos, um acentuado crescimento das vendas e dos valores de venda. 

Os fatores de aceleração destas variáveis são dominantemente a retoma económica, particularmente na sua vertente comportamental, o turismo, o enorme excesso de liquidez a nível internacional, conjugado com a atratividade do imobiliário português (em termos de retorno e de potencial financeiro) e o regresso do crédito bancário.

Assim, o número de contratos de venda de imóveis apresentou um crescimento de 17% de 2015 para 2016, e já tinha tido um crescimento de 4,7% de 2014 para 2015.

De destacar, que o número de vendas tem sido sistematicamente muito superior e crescente nos alojamentos existentes face aos novos (cerca de seis vezes superior), julgamos que decorrente do grande «stock» de apartamentos devolutos ainda existente.                                                                                                                                              

Contudo, a vertente escritórios, parece estar com clara escassez de produto.

Porém, se nos focarmos somente nas transações envolvendo cidadãos estrangeiros, o crescimento de 2014 para 2015 foi de 21,2% em número de transações e de 14,1% em valor.

Em 2015, 7,5% dos imóveis foram vendidos a cidadãos estrangeiros, correspondendo a 14% do total em valor. Por outro lado, o valor médio dos prédios vendidos a estrangeiros em 2015, foi mais do dobro do valor médio de todas as transações.

Por outro lado, o crescimento do valor médio dos prédios transacionados entre 2015 e 2016 foi de 6,8%, embora o índice de preços de habitação (IPH) tenha tido em 2016, e pelo terceiro ano consecutivo, um crescimento de 7,1%.

Todavia, se nos ativermos somente sobre as transações de prédios urbanos, estas cresceram 22,3% de 2015 para 2016 em número e 25,9% em valor, e, por outro lado e pela primeira vez, a maior parte das transações teve lugar na Área Metropolitana de Lisboa.

De acordo com dados do INE, em 2015 (último ano com dados disponíveis), foram transacionados 14 225 milhões de euros de prédios urbanos, 596 milhões de euros de prédios rústicos e 310 milhões de euros de prédios mistos.

É perfeitamente expectável que em 2016, as transações de prédios urbanos tenham atingido valores em torno dos 18 mil milhões de euros, tendo em conta a evolução do IPH e da dinâmica de vendas.

Para 2017, tal evolução, de acordo com todos os indícios disponíveis, deverá manter-se e porventura até acelerar.

Por exemplo, somente no primeiro trimestre de 2017, o preço médio das casas em Portugal subiu 6,2% face ao trimestre anterior e em 95% dos municípios do País.                                                                                                                    

Todavia, nalguns concelhos, as subidas foram bem mais elevadas (24,5% em Lisboa e Cascais e entre 15,3% e 26,7% nalgumas cidades do Algarve).

O valor do crédito hipotecário concedido pelo sistema financeiro aumentou 57,1% em 2015 face a 2014, e é perfeitamente expectável que em 2016 e 2017 tenha continuado a crescer a ritmos semelhantes ou mesmo superiores, face à informação disponibilizada pela imprensa especializada.

Corroborando esta linha de desenvolvimento, por exemplo, o jornal Público de 5 de novembro de 2017, noticiava em primeira página, que «Casas estão a ser vendidas 8% acima do valor declarado ao fisco».

Cerca de 92% dos contratos de mútuo com hipoteca voluntária eram em 2015, em prédios urbanos, dominantemente na Área Metropolitana de Lisboa (36,3% do total), no valor de cerca de 5,5 mil milhões de euros.

4.3-Mercado da habitação

Em 2016 transacionaram-se 127 106 alojamentos familiares, correspondendo a um crescimento de cerca de 8,5% face a 2015, ou seja, mais de 20 mil unidades. Este valor aproxima-se já do valor máximo de vendas da série temporal 2010-2016, observado em 2010, e que foi de 129 950 fogos.                                                                                                                                                              

Dos fogos transacionados em 2016, 105 502 respeitaram a alojamentos já existentes (aumento das vendas em 33,6%) e 21 604 a alojamentos novos (aumento de 0,9% nas transações).

A partir de 2010 e até 2016 inclusive, a venda de novos apartamentos esteve sempre em queda, embora muito ligeira.

Em 2016, o IPH teve um aumento de 7,1% face a 2015. Foi o terceiro ano consecutivo em que se observou um acréscimo dos preços, tendo sido este mais intenso para os alojamentos pré-existentes (8,7%) do que para os alojamentos novos (3,3%).

Finalmente, há que referir que teve lugar uma aceleração deste indicador no último semestre de 2016, fixando-se em 7,6%.

4.4-Evolução das avaliações bancárias

Em 2016, tiveram lugar mais de 72 mil avaliações bancárias, isto é, mais cerca de 18 mil do que em 2015, o que corresponde a um crescimento de 33,7%, ou seja, o valor mais elevado desde 2014.

Em princípio, a experiência indica-nos que as avaliações realizadas correspondem a cerca do dobro do número de transações efetivamente concretizadas ulteriormente a estas.                                                                                                                                                              

Ter também em atenção, que, quer o índice do valor médio de avaliação bancária de habitação, quer o índice de preços da habitação, têm crescido sistematicamente desde 2012, com o IPH a crescer mais do que o das avaliações. De facto, o crescimento para o período 2012-2016, foi de cerca de 14% para o IPH e cerca de 11% para o índice de avaliação bancária.

O valor médio da avaliação bancária, teve em 2016 um acréscimo de 3,8% face a 2015, o que corresponde a cerca de 53% do crescimento do IPH.

Por outro lado, o valor médio da avaliação bancária tem vindo a crescer consistentemente, pelo menos desde setembro de 2016 até setembro de 2017, em que o crescimento se situou em torno dos 5%.

5. Financiamento da construção e do imobiliário

5.1-Componente produtiva

5.1.1-Questões gerais

A informação seguidamente disponibilizada, reporta à promoção de edifícios em geral no que concerne à promoção imobiliária, bem como a outras atividades imobiliárias, e à construção civil (todos os tipos de edifícios) e engenharia (obras públicas).

Assim sendo, a parte destinada à habitação constitui obviamente só uma fração dos valores globais apresentados, cuja, estimamos que nos últimos anos se situe em torno dos 25% a 30 % do total.

5.1.2-Níveis dos empréstimos

Em agosto de 2017, o «stock» de empréstimos à construção (aqui entendida em sentido amplo) era de 10,4 mil milhões de euros, cerca de 48% do nível de setembro de 2012, o que reflete bem a profunda depressão que o setor da construção tem vindo a atravessar.

Esta atividade, até dezembro de 2015, ainda mantinha a maior queda de empréstimos de entre todos os concedidos a todas as sociedades não financeiras, tendo sido ultrapassada nessa data pela indústria transformadora, facto que consideramos muito positivo, mas, contudo, ainda insuficiente, e, em maio de 2016, também pelo comércio.

Já as atividades imobiliárias, apresentavam em agosto de 2017 um «stock» de empréstimos de 9,4 mil milhões de euros, cerca de 63 % do valor do «stock» de setembro de 2012, data em que ocupava a segunda posição com 13,4% dos empréstimos, tendo descido para a quarta posição, com cerca de 12,5% destes, em agosto de 2017.

Portanto, a fileira da construção e do imobiliário, mesmo em período de crise, absorvia cerca de 19,8 milhões de euros.                                                                                                                                                              

Se a este valor acrescentarmos um «stock» de cerca de 95 mil milhões de euros de empréstimos para aquisição de habitação (em queda contínua pelo menos desde 2012), obteremos um valor de cerca de 115 mil milhões de euros, o que nos dá a ideia do ainda completamente absurdo e perigoso peso do imobiliário na economia e nas finanças nacionais.

5.1.3-Taxas de variação anuais dos empréstimos

a) Na construção

Embora com inevitáveis oscilações, as taxas de variação dos empréstimos concedidos, mantiveram-se obviamente sempre negativas e abaixo dos menos dez no período 2012-2017, excetuando-se o 2.º trimestre de 2015, em que teve lugar uma ligeira subida.

b) No imobiliário

Também aqui, as taxas de variação dos empréstimos concedidos se mantiveram sempre negativas no período 2012-2017, oscilando em torno dos menos cinco.

5.1.4-Créditos vencidos

As atividades económicas associadas à construção e ao imobiliário, são aquelas em que dominam, de entre todas as atividades económicas prosseguidas pelas sociedades não financeiras, os mais elevados níveis de créditos vencidos.

Assim sendo, e de forma sempre crescente, pelo menos desde 2012 (18% do crédito vencido) até agosto de 2017 (35% do crédito vencido), a construção ocupa sempre o primeiro lugar e de forma destacada.

Em segundo lugar, aparecem as atividades imobiliárias, cujas, de forma crescente até novembro de 2016 (cerca de 27%) e a partir daí em ligeira queda, partiram de 12% em 2012, até 24% em agosto de 2017.

6. Empréstimos para aquisição de habitação

Embora em queda constante desde 2012, os empréstimos concedidos a particulares para aquisição de habitação, situavam-se em agosto de 2017, ainda em cerca de 94 mil milhões de euros, 93% dos quais com maturações iguais ou superiores a cinco anos, e parte muito significativa de entre elas com valores bem maiores.

Por outro lado, ocorre uma alteração qualitativa no crédito à habitação a partir de outubro de 2016, e mais acentuadamente a partir de dezembro desse mesmo ano, em que as taxas de variação mensais e anuais dos empréstimos, embora ainda negativas, começam a decrescer de forma continua e sustentada, invertendo um fenómeno que vinha ocorrendo pelo menos desde 2012.

Finalmente, não podemos esquecer e ainda menos negligenciar, o peso que, de forma dominante, os fundos de investimento, os cidadãos estrangeiros, e mesmo muitos nacionais, têm na compra de habitação, sem recorrência ao crédito bancário ou a qualquer outro, devido à sua solidez financeira, pelo que as observações anteriormente feitas, devem ser sopesadas por estes factos.

Casos existem em alguns segmentos altos, em que mais de 95% das transações são pagas a pronto.

As taxas de juro e prestação média vencida, tem vindo consistentemente a baixar, embora a ritmos lentos, pelo menos desde setembro de 2014 até setembro de 2017 (1,014%).

7. Breves apontamentos sobre a intermediação imobiliária

Na atual conjuntura de ainda pouca construção nova e ainda menos reabilitação, a atividade económica dominante na fileira da construção e do imobiliário é claramente a intermediação imobiliária.   

Como já atrás observámos, está a ter um elevado protagonismo a venda do «stock» ocioso de apartamentos (a designada habitação não nova), em que, portanto, a atividade manifestamente dominante é a intermediação imobiliária.

Por outro lado, como é bem conhecido, embora estejam registadas cerca de 3 500 empresas, trata-se de um subsetor atualmente dominada pelo capital estrangeiro, particularmente o americano, mas também, e embora em muito menor escala, pelo francês e o espanhol, e que, estimamos, faturará valores anuais em torno dos 900 a mil milhões de euros (em 2016, só as comissões dos mediadores do segmento luxo, atingiram cerca de 52 milhões de euros).

Trata-se de uma atividade que acrescenta muito reduzido valor económico, embora seja atualmente um grande empregador, com ritmos de crescimento alucinantes, próximos dos 40-50% ao ano - 70 a 80 mil trabalhadores, regra geral com vínculos muito precários, ou, de facto, na ficcionada situação de empresário em nome individual.

Como se pode concluir facilmente, trata-se de uma atividade e de um emprego manifestamente conjunturalizado e, portanto, sem consistência estrutural e duradoura.

8. Algumas notas sobre a questão da reabilitação de edifícios

Pelas suas especificidades e atual grande protagonismo mediático, real, projetado ou simplesmente ficcionado, apresentamos de forma autónoma esta vertente da construção e do imobiliário, por vezes também com focalizações regionais e conjunturais.

No período 2011-2016, marcado, em traço grosso, por uma enorme queda da construção nova, face ao paradigma nacional estrutural e quase histórico, de completa dominância da construção nova sobre a reabilitação das preexistências edificadas, a repartição entre estas duas vertentes, foi a seguinte:

            - construção nova   - 64,4% do total da construção de edifícios

            - reabilitação           - 35,6% do total da construção de edifícios

O peso enorme da construção nova promovida por pessoas singulares (51,5%) está completamente correlacionado com a construção de unidades familiares (vivendas).

Na construção de edifícios no período 2011-2016, a construção nova perdeu peso (74,4% em 2011 e 66,4% em 2016); contudo, ultimamente recuperou, com 66,4% em 2015 e 68,6% em 2016.

Em sentido contrário, a reabilitação tem vindo a perder peso.

Em 2016, as intervenções ditas de reabilitação de edifícios corresponderam a 31,4% do total dos edifícios construídos e a 25% dos fogos de habitação concluídos.

Contudo, no período 2011-2016, as obras de reabilitação de edifícios têm vindo sistematicamente a perder peso no conjunto de construção de edifícios (menos 3 299 edifícios entre esses anos, correspondendo a uma taxa média de variação de menos 17,7%).

A nível regional, constata-se, contudo, um aumento impetuoso de edifícios e de fogos licenciados para reabilitação na Área Metropolitano de Lisboa e no Algarve entre 2014 e 2015, mas com continuação em 2016 e 2017.

Ainda em termos regionais, o Algarve apresentou em 2016 a maior expressão em termos de reabilitação, ou seja, 43,9% de todas as obras concluídas.

A reconstrução para habitação familiar (expressa em número de reconstruções por 100 construções novas) para o período 2014-2016 e por grandes regiões, foi a seguinte, a saber:

                        - Porto    - 31,0

                        - Lisboa  - 17,1                                                                                                                                                             

                        - Algarve - 14,9

Já no triénio 2013-2015 era Lisboa que estava na frente.

Sob a capa da designação geral reabilitação de edifícios, escondem-se situações objetivas muito diversas, todas elas previstas e definidas nos decretos-lei n.º 307/2009 de 23 de outubro e 53/2014 de 8 de abril, nomeadamente de acordo com o preâmbulo do decreto-lei n.º 307/2009 e o n.º 2 do artigo 2.º do decreto-lei n.º 53/2014.

Assim, consideram-se operações de reabilitação de edifícios, as seguintes operações urbanísticas:

                                    - obras de conservação

                                    - obras de alteração

                                    - obras de reconstrução

                                    - obras de ampliação                                                                                                                                                           

                                    - alterações de utilização

A construção não nova, isto é, a reabilitação de edifícios, aparece, portanto, desdobrada nas vertentes acima referidas, cujo peso relativo em 2016, era para as operações dominantes, o seguinte, a saber:

            - Ampliação- correspondendo a 70,7% do total das reabilitações (habitação familiar 57,5%)

            - Alteração  -     “     “     “     “   15,7%     “     “     “     “     “     ( “      “     “     “         60,1%)

            - Reconstrução -      “     “     “     13,6%     “     “     “     “     “   ( “      “     “     “     “  78,9%)

Observemos com algum detalhe cada uma delas.

Desde logo a ampliação, que é claramente dominante, pelo menos desde 2011 (cerca de 71% das situações em 2016). Trata-se, porventura, da ampliação de edifícios com idades muito diferenciadas e raramente superiores a um século, muitas das vezes a não precisarem de grandes intervenções ou mesmo quase nenhumas, e, em que lógica dominante é a criação de valor patrimonial, por ampliação da área edificada (normalmente acrescento de mais andares).

Poderemos dizer que, em muitas situações, particularmente em Lisboa e no Porto, e em edifícios com alguma nobreza arquitetónica, tal ampliação não seria necessária e ainda menos urgente.

Tratar-se-á, portanto, e em muitas das situações, de uma reabilitação quase forçada ou mesmo forçada, base para uma ulterior especulação imobiliária.

Relativamente à reconstrução, a qual, na sua essência, constitui o que é de mais genuíno na reabilitação, pois que mantêm o essencial das características arquitetónicas do edificado, respeitando cérceas, panos de frontarias, molduras de portas e janelas, e, muitas das vezes, até os materiais originais e as cores, ela é, porém claramente minoritária no quadro da reabilitação, embora com um peso crescente desde 2011 (10,8%) até 2016 (13,6%).

As intervenções de alteração das características físicas de uma edificação ou fração, designadamente a respetiva estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, embora sem aumento de pavimento, implantação ou cércea, correspondendo, muitas das vezes, a uma necessidade objetiva de reabilitar.                                                                                                                                                          

9. Novamente a questão dos fogos devolutos

A informação constante da edição de 2017 das Estatísticas de Construção e Habitação do INE (correspondentes ao ano de 2016), dá-nos conta de que 31,5% dos alojamentos do país se encontravam desocupados aquando da realização do Censos 2011, ou seja, cerca de 1,8 milhões de fogos devolutos.

Tal facto, conduz-nos para uma eventual necessidade de reapreciação do número de fogos vagos nessa data, presumivelmente muito superior aos números então divulgados (cerca de 730 mil).

10. Algumas conclusões

Desde logo, podemos afirmar com muita segurança, que os novos fenómenos detetados no documento de janeiro do corrente ano e recordados no ponto 1 persistem de forma agravada nos anos de 2016 e 2017.

Em termos mais finos, podemos tirar as conclusões seguintes, de forma alguma exaustivas.

No domínio do setor da construção e obras públicas:

- O setor ainda não recuperou da profundíssima crise por que passou durante quase uma década, resultante, seja da inevitável e dramática queda na construção de edifícios, dominantemente habitacionais, por profundíssima saturação do mercado, seja pela perda persistente da componente engenharia civil, face ao desprezível investimento em obras públicas da última década.

- A muito ligeira recuperação dos últimos três anos, tem, no fundamental, a ver com a componente construção de edifícios, particularmente os destinados a habitação, sobretudo edifícios novos.

- Contudo, a reabilitação, localizada sobretudo nos centros de Lisboa e Porto e algumas cidades de média dimensão, está, nos últimos tempos, a ter algum significado na recuperação do setor.

No domínio do imobiliário:

- Tem sido crescente e com ritmos cada vez mais elevados, sobretudo nos dois últimos anos, particularmente as transações de habitação e escritórios.

- Na habitação, tem enorme relevo as vendas de apartamentos, vivendas e palacetes de padrões médio-alto, alto e de luxo.

- O crescimento dos preços, particularmente nas zonas centrais das grandes cidades, com destaque para Lisboa, está a ter lugar a ritmos alucinantes, nunca antes vistos em Portugal.

- Tudo parece apontar, para que as vendas de habitação, sobretudo nos segmentos médio e médio alto, estejam a ter lugar à custa do «stock» ocioso de fogos, produzido e acumulado durante quase duas décadas (1995 a 2005).

- É crescente o protagonismo do capital estrangeiro na evolução e agravamento destas tendências, seja o proveniente de fundos de investimento diversos, seja de grandes imobiliárias, seja também de cada vez mais cidadãos estrangeiros isoladamente considerados e a começar a residir em Portugal.

- As causas dominantes destes fenómenos, pelo menos no que respeita à componente habitação, são, nomeadamente, as baixas taxas de juro, a enorme excesso de liquidez a nível internacional, conjugado com atratividade internacional do mercado imobiliário português, a aceleração do turismo e a presença de novos estrangeiros em Portugal.

- Embora constituindo um fenómeno muito localizado no tempo e no espaço, a reabilitação está a ter lugar sem qualquer respeito por regras básicas de segurança estrutural dos edifícios, e é, no fundamental, movida pela especulação imobiliária, face à dominância da componente ampliações.

- Embora com características económica e socialmente muito diferentes da anterior crise doimobiliário, a continuação dos fenómenos que vimos elencando, particularmente face à sua alucinante aceleração, permitem antecipar uma bolha imobiliária de efeitos imprevisíveis a não longo prazo.                                                                                                                                                            

- Em simultâneo, a grave questão da habitação, particularmente nas grandes cidades, continua cada vez mais longe de uma resolução, isto é, as profundas e insanáveis contradições ente o direito à habitação e o imobiliário, no quadro do capitalismo, aprofundam-se e agravam-se a níveis insuportáveis.

11. Algumas das fontes consultadas

- Estatísticas da construção e habitação 2016, INE, edição 2017

- Decreto-lei nº 307/2009 de 23 de outubro

- Lei nº 32/2012 de 14 de agosto

- Decreto-lei nº 53/2014 de 8 de abril

- Inquérito à avaliação bancária na habitação, INE, 27 de outubro de 2017

- Índices de produção, emprego e remunerações na construção, INE, 10 de outubro de 2017

- Taxas de juro implícitas no crédito à habitação, INE, 20 de outubro de 2017

- Crédito ao setor privado (agosto de 2017), Gabinete de Estratégia e Estudos do Ministério da Economia

- Suplementos imobiliários de diversos jornais

Fernando Sequeira